全市监处罚〔2026〕77号

1.当事人案涉楼盘采取委托第三方销售公司（赣州致远房地产顾问有限公司全南分公司）代理销售模式，当事人与销售公司签订正式销售委托合同明确约定：①甲方（全南县建邦房地产开发有限公司）提供该项目经政府批准的有关证照（包括：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售或现售许可证）等一切在法律要求之下的有效文件（复印件），承担本物业经营、销售的合法性责任。⑤甲方（全南县建邦房地产开发有限公司）指定专人配合乙方（赣州致远房地产顾问有限公司全南分公司）的策划和销售工作，对乙方根据销售进度及市场动态变化而提出的整体营销策略、房号销控方案建议、价格方案建议、各类促销方案等须经甲方同意并审签后方可实施。甲方根据乙方提供的价格方案建议经甲方同意并审签后为确定本项目最终价目表和营销方式。 当事人作为书香华府住宅小区开发项目的所有权人、合同出卖人、受益主体，对楼盘宣传信息真实性负最终审核责任，且《全南书香华府销售确认情况明细》《书香华府顶楼露台使用协议》经过当事人审核后盖章确定，顶楼露台样板间也由当事人搭建，故认定宣传责任应由当事人承担，确定全南县建邦房地产开发有限公司为本案主体。 2.根据多位业主与当事人签订的《书香华府顶楼露台使用协议》、销售黄秀芝2024年1月2日发布的抖音视频、销售发给业主的“全南·书香华府 屋顶花园景观设计”PDF文件、2021年以来多位业主与销售顾问的微信聊天截图以及顶楼露台照片等证据，我局认为在案涉楼盘销售过程中，当事人确实对外向购房者作出“顶楼露台可以归业主专属使用、可改造私家花园”等相关宣传或承诺。 故认定，当事人在书香华府住宅小区销售期间，通过打造顶楼私家花园样板间、销售人员口头推介、发送顶楼露台花园装修效果图给购房业主参考、抖音发布顶楼露台样板间实景并标注“顶复（太太的私家花园）”、与部分顶楼购房业主单独签订补充协议书的形式，作出商品房顶楼区域归顶楼业主使用的承诺并以此作为营销卖点吸引购房者购买顶楼房源，以上宣传方式引起了业主对书香华府住宅小区顶楼露台的使用权的误解。 3.根据我局掌握的书香华府3栋2单元1201室的顶楼业主黎艺津与销售王美珍2021年4月3日的聊天记录截图，显示2021年4月3日销售王美珍就对业主宣传了顶楼空中花园，称“顶楼小房间外面的空中花园，就是你12楼面积多大，它就多大”，并做出了“也可以搭阳光房，或者像这个照片的”（照片内容：高层屋顶花园玻璃围栏做防护）的相关承诺，另外直至18栋2单元1202业主钟伟观在2025年11月13日签订购房合同前，当事人仍在使用顶楼私家花园样板间进行宣传。同时2021年4月3日至2025年11月13日之间，当事人持续通过建设顶楼样板间、销售人员口头推介、与多位顶楼业主签订《书香华府顶楼露台使用协议》、发送顶楼露台花园装修效果图给购房业主参考、抖音发布顶楼露台样板间实景并标注“顶复（太太的私家花园）”的宣传方式对书香华府住宅小区的顶楼露台使用权作引人误解的商业宣传，误导消费者。故我局认定当事人对其商品房的顶楼露台使用权作引人误解的商业宣传的持续时间在1年以上。 4.根据当事人提供的《书香华府顶楼明细》显示，当事人自书香华府住宅小区开盘至今，共卖出39套顶楼商品房，涉及金额为29238311元，在《关于全南县书香华府小区楼顶露台相关问题的请愿书》上签名的一共18户，涉及购房金额共为13549327元。 5.经函询自然资源部门，依据《中华人民共和国民法典》物权编第二百七十一条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、二百七十四条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”的规定，建筑物楼顶、屋面区域属于专有部分以外的共有部分，未经全体业主共同决议及法定审批程序，房地产开发企业及单个业主均无权擅自约定、处分、独占使用，当事人对外宣传及协议约定内容与法定权属规定不符。 6.在1

综上，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十五条 第一款“经营者违反本法第九条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传，或者通过组织虚假交易、虚假评价等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的，由监督检查部门责令停止违法行为，处一百万元以下的罚款；情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以并处吊销营业执照。”的规定，参照《江西省市场监督管理行政处罚裁量权参照执行标准（2025年本）》第二编 第二十条“【裁量基准】3.从重情形：涉及3项以上虚假或引人误解的商业宣传内容;或者违法行为持续时间1年以上，造成重大社会影响。裁量幅度：责令停止违法行为，处70万元以上100万元以下的罚款。情节严重的，处100万元以上200万元以下的罚款，可以并处吊销营业执照。”的规定，责令当事人立即改正上述违法行为，决定对当事人作如下行政处罚： 处罚款人民币捌拾万元整（￥800,000）

800000.00元

全南县市场监督管理局

2026-08-25