（2026）闽04民终624号

物业服务合同纠纷

怡家园（厦门）物业管理有限公司三明分公司

黄*

福建省三明市中级人民法院

（2025）闽0403民初5247号

物业服务合同纠纷

黄*

怡家园（厦门）物业管理有限公司三明分公司

三明市三元区人民法院

物业服务合同纠纷

三明市三元区人民法院

（2023）闽0403民初4747号

相邻关系纠纷

陈**

胡**

三明市三元区人民法院

（2023）闽0403民初4747号

相邻关系纠纷

陈**

胡**

三明市三元区人民法院

（2025）闽0403民初5247号

物业服务合同纠纷

黄**与怡家园(厦门)物业管理有限公司三明分公司物业服务合同纠纷

8433.00元

民事案件

明市监处罚〔2026〕173号

当事人共负责8个小区的物业服务工作,分别为：福建一建·日月芳华小区（以下简称日月芳华，开发商为福建一建集团有限公司梅列房地产分公司）、福建一建·锦绣世家（以下简称锦绣世家，开发商为福建一建集团房地产有限公司）、海翼·中央学府（以下简称文璟院，开发商为海翼地产（三明）有限公司）、福建一建·锦绣家园（以下简称锦绣家园，开发商为福建一建集团房地产有限公司）、徐碧村甲头C地块（以下简称徐碧新村，开发商为三明市城乡改造有限公司）、徐碧村甲头B地块（以下简称徐锦新城，开发商为三明市城乡改造有限公司）、徐碧村本点A地块（以下简称徐锦家园，开发商为福建东南设计集团建设发展有限公司）、徐碧村本点C地块（以下简称锦里家园，开发商为福建东南设计集团建设发展有限公司）。 当事人为怡家园（厦门）物业管理有限公司的分支机构，2021年之前，怡家园（厦门）物业管理有限公司与上述8个小区的开发商分别签订了《前期物业合同》，该公司于2021年成立了怡家园（厦门）物业管理有限公司三明分公司，之后便授权当事人负责上述8个小区的物业服务工作。 在上述8个小区中，日月芳华、锦绣世家、文璟院、徐碧新村、徐锦新城和锦里家园未成立业主委员会，一直处于前期物业服务阶段；徐锦家园有成立业主委员会，并与当事人另行了签订物业协议。锦里家园虽未成立业主委员会,但成立了三元区徐碧（城中村）改造项目安置房业主临时协调委员会，代行锦里家园小区业主委员会职责，物业服务沿用之前签订的《前期物业合同》。根据徐锦家园业委会和三元区徐碧（城中村）改造项目安置房业主临时协调委员会出具的相关证明，当事人未向徐锦家园和锦里家园业主另行收取电梯年检费。 经查，当事人向其提供物业服务的日月芳华、锦绣世家、文璟院、锦绣家园、徐碧新村、徐锦新城共6个小区的业主收取了电梯年检费，具体收费情况如下表： 单位：元 项目名称 2023年度 2024年度 2025年度 总金额 日月芳华 19825.01 13286.52 365.76 33477.29 锦绣世家 4559.44 4559.44 文璟院 8382.3 8382.3 锦绣家园 18762.27 12928.74 10588.74 42279.75 徐碧新村 9357.08 1010.94 10368.02 徐锦新城 36585.6 56335.32 1020.28 93941.2 合计 193008 当事人的物业服务收费方式实行包干制。每年电梯年检后，当事人将产生的电梯年检费公摊给业主，并在上述项目经营场所的公示牌中公示了公摊费用。 “价格承诺”指经营者通过标价签、价目表、广告、合同或网络页面等公开形式，向消费者作出的具体、明确且受其约束的价格及收费条件表示，经营者必须按此承诺履行。当事人在《前期物业服务合同》和与业主签订的《前期物业服务协议》中均有“配备电梯、消防、二次供水等机电设施的日常维护费用含在物业服务费内，不再进行分摊”的约定，该约定内容属于面向全体业主的公开价格承诺，对当事人具备法律约束力。电梯属于法定的小区共用设施设备，其年检费本就属于约定的“共用设施设备日常运行维护费用”范畴，当事人另行向业主分摊此项费用，实质是突破事前约定的价格范畴，属于不完全履行价格承诺的行为。本案违法所得以当事人向业主收取的电梯年检费总金额计算，共193008元。 经查询福建省市场监管行政处罚信息系统及当事人历史记录，未发现当事人因违规收费的违法行为受过行政处罚，故当事人系初次违法。 当事人于2026年6月5日主动启动退款工作程序，通过其物业管理系统以抵扣业主对应物业费的形式退款至业主账户,截止2026年6月25日，多收价款193008元全部退款到位。 根据《福建省电梯安全管理办法》第十四条第二款、《福建省电梯安全管理条例》第二十一条及《福建省电梯安全管理办法》第十九条第二款的规定，小区业主为电梯的所有权人，物业服务企业为其所服务的小区的电梯的使用管理单位，电梯年检费用由物业服务企业向电梯检验机构支付，该项费用由业主承担，并包含在业主向物业服务企业缴纳的物业服务费用中。 《国家发展和改革委员会会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）中的《物业服务收费管理办法》第十一条规定，根据上述规定，物业共用部位共用设施设备日常运行、维护费用应列入物业服务费成本中。《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）第三条：因此，电梯属于法定的物业共用部位共用设施设备，当事人收取的电梯年检费对应的项目为电梯的年度定期检验费，属于电梯维护保养、检验、检测等日常运行费用范畴，应从物业服务费中列支，不应再向业主收取此项费用。 综上所述，电梯年检费已经包含在业主缴纳的物业服务费中。当事人在《前期物业服务合同》、《前

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三明市三元区市场监督管理局

2026-08-06